Техническая инвентаризация

Все здания состоят из помещений, имеющих свои особенности: отличается толщина стен, высота потолков, площадь. Эти же помещения соединяются друг с другом дверными проемами, образуя поэтажный план. Даже типовые объекты недвижимости неодинаковы, и для того, чтобы обозначить их индивидуальные отличия, требуется задокументировать их признаки, но не все, а только те, которые имеют значение. И этот процесс носит название инвентаризации.

Техническая инвентаризация недвижимого имущества, по сути, нужна для того, чтобы замерить объекты по площади и в результате составить технический паспорт – планы здания с информацией о нем. Так происходит технический учет, от которого следует отличать учет кадастровый. Точно так же, не стоит путать учет и техническую инвентаризацию с теми мероприятиями, которые от государственных организаций правила бухгалтерского учета требуют проводить по окончанию каждого календарного года. В последнем случае никакой паспорт не составляется, проверка технических характеристик не происходит, но зато проверяется все имущество, стоящее на балансе организаций, а не только здания и прочая недвижимость.

О том, как происходит технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества, рассказывает белгородская компания «СтройДизайн». 

В каких случаях требуется проведение технической инвентаризации? 

Организация технической инвентаризации, согласно закону, требуется:

      • При вводе в эксплуатацию новых объектов капитального строительства;
      • При завершении реконструкционных работ;
      • При регистрации прав на объекты незаконченного строительства;
      • При разделе недвижимости между несколькими собственниками;
      • При передаче недвижимости другому лицу (продаже, обмене, дарении, получении в наследство и т.д.).

Кроме того, результаты инвентаризации, закрепленные в техническом паспорте, используются для начисления налога на недвижимость, платы за коммунальные платежи, которые привязаны к площади объекта, а также решения технических вопросов о возможности перепланировки и выделения имущества в отдельный адрес.

В некоторых случаях техническая инвентаризация объектов капитального строительства происходит по инициативе собственника, желающего проверить состояние своей недвижимости и обеспечить ее бухгалтерский учет, или по требованию государственных органов, выдающих лицензии на осуществление определенных видов деятельности, которые зависят от наличия или типа недвижимости. Проведение технической инвентаризации, в зависимости от периодичности, может быть:

  1. Первичным, когда объекты впервые вводятся в эксплуатацию. В этом случае создается не только технический паспорт, но и справка ТЭП;
  2. Плановым. Такая техническая инвентаризация объектов капитального строительства производится с определенной периодичностью (например, раз в пять лет) в целях обновления бухгалтерских документов, или продления лицензии по требованию государственных органов, которые ее выдают;
  3. Внеплановым. Проведение такой инвентаризации происходит после изменения площади помещения, перепланировки, реконструкции, раздела между собственниками, когда новые характеристики должны быть отражены в официальных документах.

Проведение технической инвентаризации требуется в отношении объектов капитального строительства:

  • Частных, многоквартирных домов, дач, общественных, коммерческих и промышленных зданий, инженерно-технических сооружений;
  • Квартир и любых внутренних пространств в зданиях;
  • Хозяйственных построек, садовых домиков, пристроек;
  • Гаражей, ангаров, автобоксов, складов;
  • Дорог, парков, охранных зон, набережных, водопроводов, рек и водоемов. Считается, что эти объекты имеют фундамент, а значит, не могут быть оторваны от земли без изменения их ценности. Поэтому они требуют оформления инвентаризационной документации и занесения в государственный кадастр.

Все эти объекты должны быть связаны с землей с помощью фундамента, и только так они считаются капитальными, т.е. подлежащими инвентаризации. Их отделение от земли без ущерба для конструкции невозможно. Это значит, что временные, мобильные, контейнерные, передвижные, разборные постройки и сооружения, не имеющие фундамента: навесы, бытовки, киоски, палатки и пр., - инвентаризации не подлежат. 

Какие характеристики здания подлежат учету во время инвентаризации? 

Во время проведения технической инвентаризации отображаются:

  • Адрес объекта недвижимости;
  • Общая внутренняя площадь;
  • Площадь каждого помещения в отдельности;
  • Поэтажные масштабные планы, повторяющие геометрию помещений и здания;
  • План расположения объекта на участке;
  • Технические помещения и их площадь;

Сведений о собственнике и правоустанавливающих документах технический паспорт может не содержать, хотя в некоторых случаях они туда заносятся. 

Как происходит техническая инвентаризация капитального строительства? 

Проведение технической инвентаризации заключается в обмерах каждого помещения, поскольку самой важной характеристикой объектов недвижимости является их внутренняя площадь. Она же представляет наибольшую ценность для кадастрового учета, т.к. к ней привязана денежная оценка недвижимости, функционал здания, и расчет ставки налога, которым облагается имущество. В случае перепланировки или реконструкции недвижимости, именно площадь подвергается наибольшим изменениям, которые должны найти отражение в инвентаризационной документации.

Даже если общая площадь помещений в результате реконструкции или перепланировки остается прежней, могут измениться внутренние планы (конфигурация помещений, количество и расположение проемов, вертикальная проекция стен, появятся пристройки), и все эти изменения получается задокументировать только с помощью обмеров.

Раньше обмеры выполнялись с помощью строительной рулетки. Но с развитием технологий стали использоваться лазерные дальномеры, дающие более точные показания. Поэтому одни и те же объекты, в зависимости от года инвентаризации, в своих паспортах содержат разные сведения о площади. Характерно, что чем больше общая площадь здания, тем выше отличия в размере площади, даже если обмеры выполнялись одним и тем же инструментом, причем без пристройки, перепланировки, реконструкции и других работ. Это не значит, что объекты меняют свою геометрию год от года, просто их площадь уточняется, и результат во многом зависит от особенностей обмеров. В больших зданиях разница сведений о площади за разные годы может доходить до нескольких десятков квадратных метров, причем это совсем не беспокоит контролирующие органы, которые обычно любят замечать ошибки и неточности. Поэтому если в результате проведения инвентаризации вы обнаружите расхождения в информации о площади, то не стоит об этом беспокоиться.

Независимо от цели инвентаризации, она всегда происходит одним и тем же образом и заканчивается оформлением одной и той же документации – технического паспорта. Это завершающий этап и цель инвентаризационных работ. В нем отражаются характеристики здания, представляющие интерес для кадастрового учета. Речь идет о такой информации, как планы, площадь помещений, расположение проемов и т.д. Иногда технический паспорт дополняется справкой ТЭП (документом о технико-экономических показателях объекта), которая является частью документации, необходимой для ввода недвижимого имущества в эксплуатацию.

Организация технической инвентаризации возможна только при выезде специалистов на объект, поскольку лишь так можно выполнить обмерные работы. Однако составление документов (планов, паспорта, справки ТЭП, экспликаций и пр.) происходит на рабочем месте инженера. 

Чем отличаются технический учет и техническая инвентаризация? 

Технический учет отличается от инвентаризации тем, что он представляет собой более широкое понятие. Техническая инвентаризация капитального строительства, таким образом – это часть работ, направленных на технический учет недвижимости. Последний же может в качестве конечно цели (помимо прочего) преследовать кадастровый учет.

В свою очередь, им занимаются уполномоченные государственные органы путем формирования сведений на все объекты недвижимости: здания, сооружения, участки, воздушные и морские суда, дороги и т.д. Причем если технический учет состоит в создании справочной документации про объекты (необходимой, к примеру, для решения текущих вопросов), то учет кадастровый является источником официальной информации, которая ведет к обретению, изменению и прекращению гражданских прав и обязанностей. На основании данных кадастрового учета происходит формирование правоустанавливающих документов. 

Кто занимается технической инвентаризацией объектов капитального строительства? 

Кадастровый учет и техническая инвентаризация – это то, с чем сталкивается каждый владелец недвижимости, причем сразу же при вступлении в права владения. Для проведения этих работ собственник должен искать организацию, которая могла бы ими заняться. Поэтому несколько слов придется сказать о том, кто занимается технической инвентаризацией капитального строительства сегодня.

До 2013 года организацией технической инвентаризации занимались только муниципальные органы – городские бюро технической инвентаризации (БТИ). Точнее, сделать обмеры и изготовить технический паспорт мог кто угодно, но в целях регистрации собственности и выдачи официальных документов, государственные органы принимали только паспорта, выданные БТИ.

После 2013 года кадастровый учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства были делегированы другим субъектам. Сейчас множество организаций имеет в своем штате аттестованных специалистов, которые могут составить технический паспорт. Причем этот документ для государственных регистраторов будет иметь ту же силу, как если бы он был изготовлен БТИ или государственным кадастровым инженером.

Выполнение технической инвентаризации в Белгороде – одна из популярнейших услуг, связанных с рынком недвижимости. Проведением таких работ с оформлением техпаспорта и других сопутствующих документов в нашем городе занимается компания «СтройДизайн». Наши специалисты прошли аттестацию и могут составить любые технические планы, экспликации, измерить площадь помещений, оформив технический паспорт и справку ТЭП на уровне государственных стандартов.

Результаты нашей инвентаризации еще никогда не были причиной отказа в регистрации прав собственности, что является лучшей иллюстрацией качества нашей работы. Частные дома, квартиры, общественные и промышленные здания, сооружения независимо от года постройки, этажности, формы собственности, любые помещения могут быть инвентаризованы нашими инженерами с максимальной точностью и оперативностью. Наши цены не выше государственных, которые на свои услуги устанавливают муниципальные органы кадастрового учета и технической инвентаризации. Во всех случаях стоимость работ привязана к размерам помещения, для неприбыльных государственных учреждений, предприятий, а также граждан, действуют скидки, которые являются еще одной причиной для обращения к нам за проведением инвентаризации.